1.本报告承接专题一“Linkoffice轻轻办：广州联合办公、众创空间研究报告”，感谢各位此前对专题一的关注与转载;
2.本研究由国内首家专注于共享空间服务及存量资产活化的专业机构——Linkoffice轻轻办独家原创，由Linkoffice创始人兼CEO陈纯女士作序，转载请注明出处。
陈纯Cici Chen
Linkoffice轻轻办创始人兼CEO
GWC长城会顾问兼广州副会长
前万科集团广州商用管理公司及万科云产品线首任GM、合伙人
陈纯女士是国内商用领域的跨界互联专家，逾15年商业、办公、新型共享空间筹建及经营管理经验、具备丰富的科技信息和互联网、文化创意及设计跨界整合资源和经验。
【Cici序言】
微信wechat五周年了。一个纪元。
在这个纪元里：人们减少了通话，多了触屏码字;减少了读书看报，多了刷屏;减少了封利是，多了抢红包… 在5年前，说一个手机应用会侵蚀性整体性的改变行业或个体行为，如通讯如媒体乃至如封红包之类的小例俗，5年前的你会认可还是会当作笑谈?
《三体》刘慈欣有一本著作《超新星纪元》：地球成为十三岁以下孩子们掌管的世界，历史翻开新的一页，超新星纪元开始。
创世代崛起、空间经济诞生，共享经济对资产领域的颠覆再造—我们会说，这是一个超新星纪元。在这个资产维度的纪元里，最终再造的远不止房地产，无论是商办住，还是空间功能形态场景的赋义。而这一切，目前会以“办公(场地)”或说“工作(用户)”为入口。
从LO市场专题第一篇[城市广州]谈起的新型联合办公、孵化器，到下文广州市场收官篇谈到的传统商务中心/园区/存量概况，2015年资产领域局部市场是：新品萌芽并快速野蛮生长(如联合办公和孵化器)，受侵入的传统产品反应迅猛的做好降维防攻(如传统商务中心的扩张及硬件减配经营)。两端在向用户靠拢，资产在激活再用。
基于创世代用户多元场景复合使用的空间经济正在诞生，在互联网的放大器作用下，涌现正在发生，化学效应正在加剧。
2016年广州共享办公空间研究报告(二)
一、房地产存量时代与共享办公
中国房地产行业已由增量时代转入存量时代，由开发时代转入供应时代。存量房市场将取代增量市场成为市场主体，中国房地产行业的价值重心已经由房地产开发转向存量物业的价值整合和挖掘。
根据国家统计局发布的2015全国房地产开发投资和销售情况数据，2015年末，商品房待售面积71,853万平方米，比11月末增加2217万平方米，较上年同期增长15.6%。其中，住宅待售面积增加45,248万平方米，办公楼待售面积3,276万平方米，商业营业用房待售面积14,664万平方米。较上年同期增长比率分别为11.2%、24.7%及24.6%。
2015年，商品房销售面积128,495万平方米。而房屋新开工面积154,454万平方米。销量增幅低于存量增幅，未来存量将继续增长。
对于商业地产来说，高库存也成为开发商与经营方面临的一大难题。相对住宅，商业地产去库存面临的难度更大、专业性需求更广，大量已修建完毕的写字楼和购物中心无法实现完全利用一定程度上意味着资源的巨大浪费。一面是商业地产的产能过剩，一面是有效的商业化业态供需失衡.
2015年是共享经济兴起的元年，联合办公空间、众创空间、长租公寓、线上短租平台的出现，为商业地产去库存提供了解决路径。美国联合办公空间WeWork估值达到100亿美元，国务院出台《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，相关讯息都刺激了地产商与运营商利用联合办公盘活闲置商业地产的热度。潘石屹创立联合办公产品SOHO 3Q以及毛大庆离职创立优客工场，是其中的典型案例。
相比于庞大的写字楼市场，联合办公市场目前规模占比极小,且经营稳定性及服务体系良莠不一,用户市场在培育过程中。在双创浪潮推动下，2015年中国联合办公供应一拥而上。2016年，涌入这个领域的经营者将持续增加，但同时行业的先行者将在这个年度快速将产品经营规范化/规模化，具备专业、创新服务能力与资源的品牌才有长期生存的空间。
二、空间经济创世代,存量资产价值整合与挖掘(广州)
1)商务中心
广州作为华南中心城市，在2015年商业存量增幅加大。2015年广州甲级写字楼新增供应33.5万平方米，存量升至386万平方米。对于CBD写字楼来说，商务中心是传统的核心配套之一。在广州联合办公及众创空间调研中，Linkoffice发现近80%的联合办公及众创空间在2015年创建。而联合办公空间的目标用户之一，正是传统商务中心使用者。
Linkoffice对广州商务中心进行了收集分析：广州现有商务中心75家，品牌23个。商务中心品牌仍以雷格斯、创富港、德事、世服宏图等传统商务中心为主。
广州商务中心分布地图：
广州商务中心在区域分布上主要集中于天河及越秀区。天河区域商务中心占比58%，越秀区占比33%。天河区为广州CBD所在地，而越秀区为广州传统商业中心，仍有大量企业将办公室设于越秀。
Linkoffice数据统计：广州商务中心总面积约63,000平方米。
商务中心目前的体量，还远大于联合办公空间。对于联合办公空间的市场挑战以及日益增长的灵活办公市场需求，商务中心运营商也在积极改变，应对市场变化。
具体表现为继续增加网点，推出空间模式更开放的产品，甚至推出联合办公产品。
如2015年11月，遍布全球106个国家、900座城市，拥有2600个办公场所，用户超过210万的雷格斯计划2016年在上海、北京等城市推出一个和wework业务类似的品牌-Spaces，针对创造性产业、IT行业。相比较雷格斯以往产品将会更为休闲，为客户提供不同的选择和办公方案。
Linkoffice认为，新型联合办公空间在2016年将会持续扩张，而商务中心也将增加布点，转型满足市场新需求。两者共同向共享灵活办公的需求趋势靠拢。
2)存量资产活化空间及创意园区
广州的城市产业转移与规划转型，沉积了众多闲置及低效经营物业。
在上一篇专题中，Linkoffice盘点了广州地区33个联合办公与众创空间。在这33个空间中，性质为“存量资产活化，改造闲置物业或旧改创意园区”的有：腾讯众创空间-3W孵化器、一起开工、积优JoinUs、混际RemixLab、COWORK酷窝289、5号空间孵化器、创客街、创新谷、CCiC联合文创、铂涛孵化器、Linked@work连我、Dousp联合办公空间。上述空间共提供办公面积17,300平方米，办公位1，950个，位置在天河CBD区域、天河软件园区域、海珠区、越秀区、荔湾区均有分布。通过调研，Linkoffice得出一组数据：
a)在空间数量上，存量资产活化空间占比36%;
b)在空间面积上，存量资产活化空间占比35.5%;
c)在工位数量上，存量资产活化空间占比38.4%。
在上述资产存量活化空间中，有7个均位于创意园区中。
Linkoffice对广州地区旧改性质创意园基本名单整理如下(样本统计数量为已运营的20个园区)：
T.I.T创意园、289艺术Park、1850创意园、羊城创意产业园、羊城同创汇、信义会馆、南石28创意园、临江507创意园、七喜创意产业园、COCO大院文化创意产业园、广纺联创意园、原创元素创意园、红专厂、宏信922、太古仓、5号空间创意园、紫泥堂创意园、羊城同创汇、珠江琶醍、时代国际单位。
广州旧改创意园地图：
旧改创意园大部分分布在天河、海珠、荔湾芳村区域。根据广州三旧改造主管单位广州城市更新局的消息，2016年广州将加强土地整备机制构建，推进成片连片更新改造。在政府推动下，存量资产活化结合行业再造转型，将迎来巨大的市场机会。
如上文城市规划转移所述，现在广州经济发展中心已转移至天河CBD-琶洲、天河软件园区域。在转移过程中，传统的越秀、荔湾及海珠老城区沉积了众多存量资产。对于这些存量资产而言，需要用创新的方式将过去的物业提升价值，并寻找适合新业态的商业模式。而联合办公等新形态是可行的改造活化途径。作为中国大陆最佳商业城市，Linkoffice预计广州未来将有更多经营表现稳定的存量资产活化空间出现。
3)广州“最空间”代表：案例
Linkoffice在广州地区存量资产活化空间中，从空间产品设计、空间服务体系、空间运营能力三个指标，挑选了以下三个“最空间”的代表案例分享：
最全面空间——腾讯众创空间-3W孵化器(羊城同创汇)关键词：创业综合体
腾讯众创空间-3W孵化器位于越秀区羊城同创汇。羊城同创汇是由羊城晚报报业集团、腾讯、同创资产联手打造，集社群、平台、服务为一体的新型互联网孵化器创意园区，由原羊城晚报社大院改建而成。
腾讯众创空间-3W孵化器主要由3W负责运营。腾讯众创空间为腾讯联手政府打造的全要素孵化加速服务空间。3W孵化器为创业者提供办公空间、投融资服务、知识培训，为创业者提供性价比超高联合办公空间和一站式的创业服务。腾讯众创空间与3W孵化器联合，为创业群体提供全面的服务体系。
在空间设计上，羊城同创汇集新概念办公、商业、公寓于一体。主楼为众创空间与新型办公空间，底层与临街区域为商业空间。附楼则为青年公寓。
最创新空间——一起开工社区关键词：社区设计、社群营造
一起开工位于广州荔湾中山七路老城区，将一栋老房子改造为4层楼2000㎡Loft的工场+办公室。定位是面向年轻创新创业者的跨界社区。从共享空间到协同创造与学习，从线下到线上，致力于培育一个跨界社群共建的可持续社区生态。一起开工独家开发社交APP，通过技能共享、工作坊等形式实现社群之间的频繁交际，长期举办有中外青年交流色彩的活动。
最活力空间——混际RemixLab关键词：实验、创意
混际RemixLab在原有空间基础上，正在升级为RemixLab Park。将原珠江电信厂老仓库工业活化改造为工业LOFT风的新空间。由专业设计团队精心打造，齐备1500方户外大型活动庭院、多功能剧场(包含戏剧、音乐livehouse、发布会、时装秀、电影展等综合适用场地)、跑酷训练基地、滑板场、联合办公空间、社群活动室、厨房派对、咖啡、酒吧、各式餐厅等，是充满创意活力的实验性空间。
三、结语
目前中国正处在数字化时代的进程中，小型互联网企业、创新企业、自由职业者、独立合同工等的数量在逐渐增加，这种趋势催生了对新型灵活共享办公方式与办公空间日渐增长的需求。在需求推动下，新的市场进入者数量爆发增长，传统商务中心也依托经营优势在积极改变提高市场竞争力。
市场竞争日益增大，对于共享办公提供商来说，合理的布局、完善的服务体系与强大的资源整合能力，是其建立竞争优势，获得发展机会的关键。
在房地产转入存量时代的大背景下，新型联合办公空间在2016年将会持续扩张，而商务中心也将增加布点，转型满足市场新需求，两者共同向共享灵活办公的需求趋势靠拢。
房地产存量资产将会继续攀升，大量的存量资产活化空间在2016年将持续出现。包括共享办公空间在内的新型空间模式为转化存量提供了可行的途径。
