HKTV新媒体报道著名歌手“小刚——周传雄”现场资料图
HKTV香江卫视与HKTV新媒体联合报道采访现场资料图
HKTV香江卫视旗下新媒体(以下简称：HKTV新媒体)将涉足长租公寓市场，打造“香江公寓(全称：香江城市青年公寓，英文品名：HKAPATMENT)”品牌，HKTV新媒体运营总裁刘涵向媒体证实了此消息。不过，刘涵表示，HKTV新媒体的长租公寓产品还处于产品试验阶段，具体的产品形态也不方便透露太多，2016年春节后会正式推出，产品的人群定位针对的是年轻客群。
今年9月8日，HKTV新媒体正式投资运营电商品牌——香江商城(ikongmall)，基于“互联网+”的模式，HKTV新媒体2015年12月8日推出“互联网+长租公寓”，“我们的长租产品不过是为了满足我们的年轻客人不同的居住场景，但这个跨界真有点儿大”刘涵这样表示。
长租公寓在国外被称作Extended Stay Lodging，最早起源于美国，他们为商务旅行者提供民居式公寓服务，房间内配备厨房和洗衣机。洲际酒店旗下的Staybridge Suites、万豪酒店旗下的Residence Inn、希尔顿酒店旗下的Homewood Suites、凯悦酒店旗下的Summerfield Suites等都是高端长租公寓的领先者。而在亚洲，新加坡的雅诗阁(Ascott)、辉盛 (Fraser)则是这一市场的领导品牌，并在亚洲主要城市都有物业运营。
而在国内长租公寓市场，上述的国际酒店品牌还几乎没有布局，北上广深的高端市场则基本被雅诗阁、辉盛阁所控制，而上海的优帕克、广州的私享家等品牌则在部分城市的中端市场占有一定的份额，它们同时涉足短住和长租领域，已在此领域耕耘近十年;但在低端市场，还未出现有影响力的品牌。不过，目前众多地产、金融资本通过投资创业公司正在涉足这个领域。
租房市场痛点：资源错配
刘涵认为，长租品牌公寓跟当年快捷连锁酒店萌发的大背景是一样的——市场需求特别旺盛，但市场供给特别紧缺。缺的不是房子，而是缺少有标准、有品牌、有附加服务，能更好满足都市白领需求的居住产品。
“从供应端看，中国已经到了以房屋存量为主的后房产时代，全国的平均空置率接近30%。高空置率所产生的大量房源，主要都是流向租赁市场。但这些房屋相当部分是三房或三房以上的大户型。而在需求端，套房整租的租客不多，超过70%的租赁需求都是20~30岁人群，尤其是20~25岁，他们不需要那么大的居住面积，其收入水平也支付不起整套房的租金，他们的真正需求是合租或单间求租。”刘涵从这些数据得出一个结论是：这个市场存在着一个资源错配的问题，需求方不需要或者没能力租这种大户型整套房，但供给方却整套出租。
刘涵所描述的这种房屋租赁市场的资源错配，在房价高企的一二线城市尤其突出，于是“二房东”应运而生，个人或部分房地产中介从房屋业主手上租下房源，然后以间为单位分租给年轻人。不过这种非标准化的产品使得房屋在新旧程度、装修风格、家具配置、价格合理等方面良莠不齐，更谈不上租赁服务和管理，并且各种纠纷更使房屋租赁成为最谈不上用户体验的市场。
“长租在国内还是一个很初级的市场，没有什么大玩家，这对优客逸家是极好的机遇。”刘涵说。
不过，刘涵认为进军长租市场还有一个前提，就是一个城市的租金水平要达到一定价位才能支撑租房品牌化，“除开成本差不多的装修费用，如果一个城市的租金水平很低，利润空间就低，标准化和品牌化的租房服务也就无从开展了。”
长租背后的生意经
从成本和现金流的角度看，长租是一个远比短租或酒店好的生意：
1、长租产品有非常好的现金流，财务杠杆很好。且长租公寓有预收款(押金+房租)，就可以用钱生钱滚动的方式来发展;
2、长租公寓提供的是有限的、低频次的服务。房子出租以后，后续的服务并不是那么密集，也不需要每天去服务客户;
3、长租产品分销的渠道成本也很低;
私享家酒店管理公司联合创始人兼COO贾领刚也承认长租公寓是一个大蓝海市场，但他对这个生意的风险也有足够认识：“空置期是我们公寓运营商承担了风险，因为房源是包租形式，如果房子装修后还没租出去，依然要支付给业主租金”。
最后拼的其实是系统的运营
服务公寓市场存在两种业态，即集中式业态和分布式业态。在业内人看来，这两种业态其实是拥有截然不同的运营模式。
集中式业态，即公寓运营商从大业主手中整栋包楼或者购买物业。据晟曜行服务公寓联合创始人全雳介绍，集中式业态的好处是公寓容易做到标准化，因为是在一栋楼内，可以实行酒店式的集中管理。目前能大规模采用这种集中式业态的只有雅诗阁和辉盛，雅诗阁的母公司是地产商凯德集团，整栋物业容易拿下，房源地段又好，所以它做的是月租在2万~3万区间的高端公寓市场。据环球旅讯了解，而国内的公寓社区大多采用的是分散式业态，只有北京自如友家、新派公寓在北京地区部分采用这种集中式业态。
刘涵认为，做集中式业态的生意没有护城河，它比的是在城市的好地段拿到好价格的物业，背后讲的是关系。
而分布式业态，即房源分布在城市的各个社区里，每个社区可能只有几套房源。全雳认为这种业态的弊端很明显，房型大小不一样，所以家居配置也不一样，就很难去做到标准化，很难大规模复制。
在刘涵看来，这正是他们这种做互联网电商出身的团队能发挥价值的地方。香江公寓目前的房源都是分布式业态——拿房时面对不同的房东，装修进度管理分布在不同小区的工地，招租时也要根据不同的小区、房型做不同的定价。包括租后管理、公共区域的卫生保洁、水电费垫付代缴、及时的上门维修服务等这一系列的事情，既是碎片化服务，又在分布式的房屋里完成。刘涵把这些服务的特点概括为高频次差异化，但恰恰是高频差异化的产品对互联网的依赖特别大，这就把传统的中介公司、开发商屏蔽在外。
“分布式业态最后拼的就是系统的运营，它的决策链条超长，涉及了中介公司、装修公司、物业管理公司和IT公司四种不同的业务类型”，“我们的 IT系统要把链条全部整合，并保证其高效顺畅地运转。这有点像酒店行业的订单系统，但又复杂上百倍。”刘涵说。
清一色主打“居住社交”
互联网给租房市场带来的改变还不止这些。目前在长租公寓产品中，除了品牌、装修标准、服务外，还有一个产品标配——社交元素。在全雳看来，低端的单间出租的长租公寓，合住租客免不了会产生摩擦，甚至是纠纷，而处理这些纠纷对公寓运营商是极其麻烦的事。
不过目前这些以互联网方式做长租产品的公司却并不担心这一点，它们在产品中清一色主打“居住社交”，试图通过加入社交元素打造和谐的居住社区。以优客逸家为例，除了基本的租客信息备案、同性别尽量安排同一套房外，还控制房间居住人数、不带宠物、不带小孩等规定，都是为了减少纠纷发生的可能性。
除了这些硬性规定，更能提高客户黏性的是，这些单身年轻白领交友、娱乐、结伴出行等的软性需求，优客逸家提倡这种租伴即伙伴的租住文化，从预订网站的网页设计、语言描述到租房文化的展示，无不打着温情脉脉的社交牌，触动这些离家工作的住客。
在长租公寓市场，不得不提是近两年被广为关注的途家，与优帕克和私享家专注于一二线商务城市不同的是，途家的房源拓展更加专注于旅游目的地，从最初的三亚分散式房源起家，当途家的品牌影响力逐渐走强后，很多旅游目的地的地产开发商纷纷与途家合作。途家为他们销售出去的旅游房产或投资性房产做管家服务，由此途家也转向集中式房源，而且只做短租，途家甚至自创了 “斯维登“度假公寓品牌。
途家模式的核心在于其为业主提供的“品牌化、标准化的公寓式酒店管理服务”，这是赢得业主、开发商、旅行者青睐的关键。与优帕克和私享家不同的是，途家并不需要向房主支付固定的房租，而是与房东分享出租收入，这种低风险的运营模式也引致了途家高速的扩张。这种多方受益的合作模式，对长租公寓运营商是个有益的启示。而据笔者了解，广州的私享家也已经开始转变，在部分旅游目的地城市采取了托管模式，与途家开始了正面竞争。
不过，从上文所述，可以看出，长租公寓是一个比酒店、短租公寓更为复杂的市场，无论是房源获取、房源稳定性、房屋管理，还是流程运营、服务区域的分散性、客户关系维护等方面，都比酒店经营要求更高。酒店集团要跨界到长租市场，需要适应新的游戏规则，如何在原有资源和行业经验上，创建与长租市场相匹配的业务流程和服务标准，是HKTV新媒体首先要考虑的。
