华金所:网传“贷700万炒房”根本行不通


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近日,微博和微信朋友圈疯传一线城市炒房的“终极模式”。通过这种方法,炒房者可以通过已有房产套取银行资金,套取的资金可以拿去投资获利;同时,这样操作风险完全丢给了银行,炒房者不担任何风险。

华金所分析认为:这种炒房秘笈,其实仅仅是段子手的恶搞,并不具备实操性。不过就这个段子,我们可以了解一些银行房贷是如何运作的,我们要怎样从银行贷到款。

先来看看网友流传的炒房秘笈是怎么操作的。

首先,夫妻两人在北京有套房,先把房子只写在老婆名下;

其次,办理离婚手续(所谓的假离婚);

再次,老婆将房产以1000万元的总价卖给老公,不过房子真正的市场价只有700万;

然后,老公无法全款付1000万,于是找银行贷款,银行提供七成贷款,即700万元,老公首付300万元;

最后,假离婚的夫妻双方,还住在同一套房产,但手中还有700万现金。

那么,这样操作有什么用?

一是,手中有700万现金,可以拿去做投资,投资的收益可以偿还房贷;当然也可以拿去炒房,毕竟一线城市楼市火爆。此时,两人同时拥有2~3套房,就能成倍扩大收益。

二是,700万元现金,正好等于房子的实际价值。鉴于一线城市的房价涨幅已经非常可观,存在向下调整的可能性;如果这套房产跌破700万元,那就断供吧,房子给银行;如果该套房价继续上涨超过700万元,那就老老实实还房贷,毕竟房产增值了,还是划算的。所以,如果这种方式操作成功,对炒房者来说,确实是“无本万利”的生意,赚钱都是自己的,风险都是银行的。

华金所认为,这样的做法根本行不通。因为,银行都有专门的风险控制部门以及完备的风险审核机制,网友这样的设想并不能通过银行的审核。

二手房交易,银行贷款多少,是按照评估价来确定,而不是成交价。银行会选择专业的第三方机构进行评估。

如果市价是700万,则评估机构给出的估值通常也在700万左右,不会突然跳到1000万元。在实际评估中,银行为了控制风险,实际放贷估值在市场价基础上还可能有打个5-8折。

上述案例中,成交价较市场价高出42.8%,如此明显的价差,相信再笨的业务员也能看出来。

最后,在银行的实际操作中,抵押物仅仅是第二还款来源,银行本身是非常不愿意看到抵押物被处置的。诸如刚买半年的宝马5系,被银行作为不良资产处置贱卖20万的事例就不说了。上述案例当中,贷款700万元,如果按照等额本息还款法(30年),则每月需要还房贷3.7万元——按照贷款金额不超过月入50%的比例计算,则要求贷款者每月收入要到达7.4万元!普通居民很难从银行获得如此高额的贷款。

华金所认为,即使你个人信誉可以虚增通过了银行的风控审核, 700万这么大额度的放贷,银行的监管部门也会加以审核的。就这条“秘笈”来看,华金所认为大家就当做段子来看吧!千万别去尝试!